월세나 전세로 가려면 전세금보증보험이 있어야 한다고는 들었으나 막상 하려고 하면 뭐부터 해야 할지 몰라 정리해보기로 했습니다.
이전에 자주 발생하던 사고는 주택담보대출과 전세금을 합이 집 매매 가격의 70%를 넘을 때 깡통전세로 되어 집주인이 집을 팔아서 마련해야 하는 경우가 많았습니다. 집주인이 사기를 치려고 했다기보다는 집값 변동에 의해 자금에 문제가 생겨 어쩔 수 없이 발생하는 사고가 많았습니다.
요즘에는 임대인이 일부러 대출금을 미납하여 집이 경매로 넘어가 전세금을 돌려받기 어려운 상황이 생기는 등 보증금 반환 시기에 집주인의 부재로 일어나는 일이 빈번해졌습니다. 이것을 막기 위해서는 전세 계약을 할 시 등기부등본에서 은행 대출 현황을 잘 확인하고 추가로 전세금 보증 보험을 들어야 합니다.
보험의 종류는 총 3가지로 주택도시공사(HUG)나 SGI서울보증보험, 한국주택금융공사에 가입을 할 수 있습니다. 세 곳의 목적은 비슷하나 가입 조건, 보증료율이 다르므로 참고해야 합니다.
1. 주택도시공사(HUG)
보증금이 수도권 7억 원, 지방 5억 원 이하 가입이 가능하며 임대차 계약 기간이 1/2이 되기 전에 가입해야 합니다. 보증료는 연 0.154%입니다. 보증사고일로부터 2개월 이내에 신고를 하면 청구 접수일을 기준으로 1개월 이내에 전세금을 돌려받을 수 있다고 합니다.
2. SGI서울보증보험
다른 두 가지 보증상품과는 다르게 보험상품이며 보증금 미반환 사고가 나면 바로 보험금 청구가 가능합니다. 보험료율은 연 0.192%로 비싼 대신 보증금의 가입 한도가 높아 아파트는 한도가 없고 아파트 외의 주택은 보증금 10억 원까지 가입할 수 있습니다.
3. 한국주택금융공사
전세자금보증 이용자만 가입할 수 있고 보증료는 연 0.07%으로 적은 편에 속하지만 가입기간이 임대차 계약 기간이 1/4 이전에 가입해야 합니다. 보증금이 수도권 5억 원, 지방 3억 원 이하일 때만 가입할 수 있습니다.
주택도시공사(HUG)와 SGI서울보증보험은 전입신고와 확정일자 등록을 끝내야 하며 건물과 토지 모두 같은 사람이 소유해야 합니다. 그리고 소유한 건물과 토지에 하자가 없어야 하는데 예컨대 가압류, 가처분, 경매신청이 있으면 안 됩니다.
계약서는 공인중개사가 중개한 것이 증거가 되며 계약기간은 1년 이상이 되어야 합니다. 선순위 세입자 보증금액, 전세보증금액의 합이 주택 가격 이하여야 합니다.
맨 위 설명드린 보험과 관련된 사실을 알고는 있지만 이를 악용하거나 보험을 활용하지 못할 것을 노려 최근 사기가 많아지고 있는데요, 위 사진의 '전세금 100억 먹튀' 사건으로 어떤 부분 때문에 사기를 당했는지 보려고 합니다.
이 사건을 살펴보면 김 모 씨 명의로 돼 있지만, 오피스텔은 처남 명의, 빌라는 아버지 명의이지만, 실소유주는 박 씨라는 세입자들의 증언이 있었습니다.
주택도시공사(HUG)와 SGI서울보증보험에 가입을 하기 위해서는 건물과 토지 모두 같은 사람이 소유해야 하는데 이 경우 실소유주는 박 씨이기 때문에 가입조건이 되지 않네요.
빌라와 오피스텔 모두 경매에 넘긴 것으로 보아 이미 전세계약 이전에 담보로 잡혀있었기 때문에 이 또한 조건에 맞지 않게 되었습니다.
애초 부동산에서 계약서를 작성할 때 실소유주를 정확히 체크하지 않았거나 부동산과 짜고 계약을 했을 가능성도 있습니다.
안타깝게도 부동산 관련 TV 프로그램에 출연한 적이 있던 공인중개사가 소개해줬다고 한 것으로 보아 직접 기획했거나 대부분 같은 동네에 오래 살던 지인이라는 것을 미끼로 집주인과 직거래를 한 것으로 보입니다.
그럼 이런 사실을 주택도시공사(HUG)나 SGI서울보증보험, 한국주택금융공사에서 모르지는 않을 건데 왜 이런 일이 일어나는지 혹시 이런 사고를 예방할 수 있는 방법은 있는지 궁금해서 직접 전화를 걸어 몇 가지 질문을 해보기로 했습니다.
http://www.khug.or.kr/index.jsp
HUG 주택도시보증공사
집에 대한 꿈을 지키는 최고의 금융파트너, 주택도시보증공사입니다. 대한민국 유일의 주택보증 전담기관으로 국민 모두가 믿고, 거래하는 주택금융전문 기업으로 성장합니다.
www.khug.or.kr
전화번호는 1566-9009이며 전세보증 문의 일 경우 바로 1번을 누른 뒤 0번을 누르면 상담사 연결이 됩니다.
하지만 전화연결이 상당히 어려웠으며 대략 1시간 정도 기다려 겨우 통화를 할 수 있었습니다.
Q. 공인중개사가 작성한 서류가 증거가 된다. 그럼 그 서류가(등기등본 등) 위조됐거나 부동산이 작정하고 사기를 친다면 어떻게 처리할 수 있나요? 그리고 전세계약을 하기 전에 서류의 진위 여부를 HUG에서 확인 가능한가요?(예를 들어 가압류, 가처분, 경매신청이 이전에 이루어졌는지 여부)
A. 위조는 접수 시 진위여부 확인을 한다. 위조서류라고 판단되면 가입 거절이 됩니다. 사기를 친 부동산에는 따로 소송을 걸어야 합니다. 또한 HUG에서 가입을 하게 되면 담당자가 정해진 후 필요 서류 구비 요청을 하는데 이때 계약서가 있어야 하므로 계약 후 검토를 하는 것이기 때문에 계약 전 진위여부는 확인해주지 않습니다.
Q. 공인중개사를 통해서 서류도 일치하고 명의도 일치했으나 계약 당일 12시 이전에 다른 집에 팔아서 명의가 바뀌면?
A. 전세 계약 체결일과 소유권 이전된 일자가 동일한 경우에는 무조건 청구가 안 되는 것은 아니고 조건부로 새로운 매수인과 서류 작성한 뒤 작성한 문구상에 승계일이나 확정일이 나와있으면 이행 청구할 수 있다. 이행 청구 시에는 새로운 매수자에게 구비 서류를 신청해서 받아야 한다.(하지만 이 말은 사기꾼이 승계일이나 확정일을 기입하지 않으면 이행 청구를 할 수 없다는 뜻으로 받아들일 수 있음)
Q. 보증금(예를 들어 지방 5억 원)은 전세금을 이야기하는 건가요? 보증금 요율은 전세금의 0.154% 인가요?
A. 네 맞습니다. 보증금 요율은 일시납입니다.
Q. 2년 전세 계약 후 1년의 전세연장을 하게 되면 보증금 요율과 1/2에 해당하는 가입기간은 어떻게 되나요?
A. 요율은 갱신을 해야 하며 요율도 기간만큼 할인이 될 수 있다.
Q. 선순위 세입자 보증금액 전세보증금액의 합이 주택 가격 이하여야 한다는 말이 생소한데 설명 부탁드립니다.
A. 아파트를 예로 들면 잡혀있는 채권 최고액을 확인해주시고 채권 최고액이 기준 가격 대비하여 60% 이하여야 하며 채권 최고액과 임차보증금 합산액이 기준 가격 대비 100% 이하인지 여부 확인 필요합니다. 비교 가격은 아파트 시세 기준으로 하며 문자로 안내해드리겠습니다. 아래와 같이 1~5번까지 있고 1번이 없으면 2번부터 넘어가게 되며 작성 시 기준 가격 확인할 수 있습니다.
■전세보증금반환보증 신청 시 주택가격 산정 순서(아파트)
①KB시세정보 / 한국부동산원 부동산테크 시세정보
상기 2가지 산정기준 중 선택 적용
- 매매가(최하층,필로티구조 첫 번째 층은 하위평균가 / 그외는 일반평균가)
②해당세대의 등기부등본상 신청일기준 1년 이내의 매매 거래가액 (등기원인일 기준)
③국토교통부장관이 공시하는 공동주택가격의 150%에 해당하는 금액
④분양가격의 90% (단, 준공 후 1년이 지나지 않은 주택에 한함)
⑤토지 공시지가와 건물 시가표주택을 합산하여 전체 연면적 대비 해당세대 연면적 비율로 산출한 금액의 150%에 해당하는 금액
- 토지공시가격 확인 : 부동산공시가격 알리미(www.realtyprice.kr)->개별공시지가 → 개별공시지가× 등기부상 토지면적
건물 시가표준액 확인 : 유선으로 관할지자체(구청 등) 해당과(세무과 등)에 확인 또는 임대인으로부터 취득세납부확인서 징구
☞ 상기 산정기준 순서대로 적용 됩니다.
*보증신청인이 감정평가수수료를 부담하는 경우 위 조건보다 우선적용함.
■전세보증금반환보증 주택가격 기준 및 산정방법은 공사 홈페이지에서 확인 가능합니다.-https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp
Q. 주택유형에 상관없이 주택도시공사(HUG)에 보증보험 가입이 가능한가요?(빌라, 오피스텔, 반전세, 아파트 등등)
A. 말씀 주신 주택유형 다 가입 가능하고 반전세도 가능합니다. 반전세의 경우 임차보증금에 대해 청구 가능합니다.
결론적으로 HUG에서는 뒤탈 없는 깨끗한 전세계약서에 대해서만 보증을 들어주기 때문에 어떠한 책임이나 사전에 예방할 수 있는 방법은 제공하지 않고 우리가 직접 믿을 수 있는 부동산 업자를 선별해야 한다는 점입니다.
추후 다른 사기 사건의 사례를 토대로 어떤 부분이 문제가 되었는지 살펴볼 생각입니다. 위 질의응답이 여러분들께 도움이 되었으면 합니다.
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